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日期：2017-07-19 12:00:00
【内容提要】近年来由于对不动产物权登记的性质在理论上没有准确的认知，在实践中也欠缺明晰的规定，导致了只要有不动产物权争议涉及到登记，就得通过行政诉讼来解决的观点左右了纠纷的解决，以至于《物权法司法解释（一）》首当其冲要用两个条文来关注不动产登记与物权确认或基础关系的争议。矿业权作为不动产物权的一种，其公示的方式自为登记，本文将以矿业权为引子，对在矿业权转让的过程中所涉及的理论难点进行抽丝剥茧式的分析，以期得出矿业权物权公示的意义就在于取得公信力的结论，并基于此结论以期厘清实践中长期存在的某些观点之谬误，化解相关的争执。
【关键词】物权公示 物债二分 不动产登记性质 事实行为
矿业权的转让需要经过签订合同，通过行政审批，办理登记三个过程。这三个过程相互联结即会产生三个难题：
首先是有关物权与债权能否区分且要不要区分。
我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”而依我国《矿产资源法》第六条： “经依法批准可以将采矿权转让他人，”[1]以及《探矿权采矿权转让管理办法》第10条第二款：“批准转让的，转让合同自批准之日起生效”的规定，[2]矿业权转让合同是不批准即不生效。那么“合同成立而未生效”这类合同究竟具有什么样的法律效力？[3]被批准生效的合同，究竟是债权合同呢，还是物权合同？[4]特别是这其中如何才能真正保护守信一方的合法权益呢？
其次是有关不动产登记的法律属性问题。
从法律解释论的视角出发，结合《物权法》、《不动产登记暂行条例》等一系列不动产登记立法对于登记机构赔偿责任、审查模式等相关制度的规定，我国的不动产登记其实很难将其直接归入民事法律关系或行政法律关系。[5]那么究竟在什么情况下体现的是民事行为属性，而又在什么情况下体现的是行政行为属性呢？其实，随着新《物权法司法解释（一）》的颁布，这个问题已经得到比较明确的认识。[6]但这些认识大多仍为实务操作的描述，需要在民法理论上得以准确释解才能在实践中得以准确把握。
最后是有关法律行为与事实行为有无必要区分的问题。
当事人双方间签订的矿业权转让债权合同无容置疑为民事法律行为；但之后当事人双方在对合同的履行过程中到行政登记机关进行的登记行为，在矿业权转让整个法律事实中，究竟属于什么行为，法学界又仁者见仁，智者见智，角色定位始终有待释解。
一、“物债两分”的关键即在于将交付或登记看作了一个独立的法律行为
（一）物权合意的外在表示通常就是实际交付或完成登记
“潘德克顿体系”中的法律行为的理论框架，无疑就是德意志民族哲学思辨传统的必然结果。[7]物权变动不只以物权变动的债权合意为必要, 而且还要有实际交付标的物的物权合意(Einigung)。换句话说, 只有当事人间就标的物的实际交付达成合意, 并且完成实际交付或进行登记之后, 物权变动才发生法律上的效果。[8]按照德意志人的抽象思维，交付不仅仅是履行买卖合同的事实行为，而且是一个独立的合同，因为交付中既包含意思表示，又有转移占有的外观行为，最后才发生了所有权转移，因此，他们认为：“交付是一个真正的合同。”[9]
《德国民法典》吸收了物权行为理论，规定物权变动必须有物权合意，不动产物权因合意和登记发生变动；动产物权则因合意和交付发生变动。[10]物权行为理论“在物权和债权的划分、法律行为制度的建立以及整个德国法系构造中，均发挥基础理论作用。若没有该理论，则德国法系难以成立”。[11]
（二）我国《物权法》独具特色的折衷主义物权变动模式
1、一旦“物债两分”当事人间涉矿债权合同自可视为一种预约。
尽管我国《物权法》最终没有采纳物权行为无因性理论，却完全自主地建立了独具特色的“债权合意＋登记生效”的折衷主义模式的物权变动理论。[12]
具体到我国现行矿业权法律框架中，作为债权合同意义上的转让合同，若加上批准生效的条件，无疑显得苛刻了一些，也没有必要。根据矿业权转让的特点，真正需要批准的是物权变动意义上的转让。而且根据《物权法》第十五条规定的物权与债权的“区分原则”，[13]矿业权转让无论有没有被批准，前面所签的债权合同的效力都是不受影响的。如此，申请审批登记从法律解释论的角度即完全可以理解为德国民法中的物权行为；[14]而那个双方当事人一开始签订的涉矿债权合同自可视为一种预约。[15]
2、涉矿合同中缔约或违约责任赔偿之纠结可依预约得以释明。
首先，预约合同（矿业权转让之合同）与本合同（矿业权物权变动合同）作为不同的法律行为，即有了较为明析的法律界限。
其次，预约合同的效力并不受地质矿产主管机关审批登记的影响，自成立时即生法律效力。
最后，矿业权转让合同失信一方当事人，明确其承担违约责任，而非缔约过失责任，赔偿范围自顺理成章地扩展至了可期待利益。[16]
如此，涉矿合同中缔约责任与违约责任间围绕赔偿范围对守信当事人保护的纠结，就如此可以通过预约的释明得以法理层面的释明。
二、不动产登记法律属性的系统分析
（一）不动产登记的一个客观事实可构成两种法律关系
我国目前所采取的不动产登记形式系将各种不动产登记视作具体行政行为，是政府组成部门的一项职权，受到行政诉讼程序的司法管辖。[17]同时，登记又是物权的公示方式，去办理登记的当事人既是行政法意义上的行政相对人，又是民法意义上债权合同的履行人。同一个行为产生两个法律关系，并无法律逻辑上的障碍，惟两者的效力内容产生的矛盾常成为争议的焦点。
行政法上，具体行政行为具有公定力，公定力未经法定程序否定，即作“合法有效”推定。要否定具体行政行为的合法性，不但要有权主体——行政机关或法院来主导，也必须经过法定程序。[18]而民法上登记仅具有推定力，推定力是未出现相反证据时，即作“真实有效”推定，否则便可直接推翻。当登记内容出现错误时，公定力和推定力在这里是有个矛盾的，这个矛盾有关公私法的区分，也是解决不动产登记双重法律属性理论难题的突破口。
（二）不动产登记法律属性决定于公私法区分理论
1、市民社会与政治国家对不动产物权变动关系关注不同。
私法以个人自由决定为特征，公法则以强制或拘束为内容；前者强调自主决定，后者须有法律依据及一定的权限。[19]我国政府亦强调“让市场主体“法无禁止即可为”，让政府部门“法无授权不可为”，[20]《物权法》、《担保法》、《合同法》等典型私法以维护个人利益为根本出发，私主体间对立的权利义务关系为该类法律规范的主要内容。在物权变动关系中，不动产权利人之利益保护处于中心地位，私法规范通过意思表示、行为效力等制度作用于不动产登记关系。
而在市场经济外部政府管控的范围内，强调国家对市民社会的适当介入，为“法无授权即禁止”的公领域，与之相关的公法规范以维护社会公共利益为根本出发。《不动产登记暂行条例》等行政法规通过登记程序、登记期限等的强制性规范来维护不动产物权的交易秩序，以维持不动产物权的稳定关系，在对抗第三人的关系中以公权威贯彻登记效力的强制性。
2、不动产登记为公法私权两种关注视角之连接点。
一方面，不动产交易关系中双方共同申请登记，其中蕴含的移转物权的意思表示自适用《合同法》、《物权法》等私法，故任何市场主体在物权变动关系中适用私法规范进行的不动产登记即构成民事法律关系；而另一方面，《不动产登记暂行条例》等规范的一方主体为登记机构，登记机构以公权主体的身份参与不动产登记关系，旨在维护公益，从而构成了不动产登记行政法律关系。
公法关系与私法关系的发生原因，或为当事人的意思；或为法律的规定。不动产登记同时兼具公法关系与私法关系双重属性，其发生既需要当事人提出申请变动物权之意思，又需要法定登记机构依法定职权，依法定程序完成后续的行政确认行为，两者结合到一起，才赋予了不动产登记作为不动产物权变动最后一步的法律地位。[21]公法与私法结合的双重规范模式才能构成完整的不动产登记适用规则，其体现着“公法私法化，私法公法化”的历史趋势。[22]
（三）不动产登记并非单纯的行政行为或民事行为
不动产登记行为所引发的物权变动的法律效果并非来源于登记机构的意思表示，而是来源于当事人意思表示与民事法律制度规定之结合，登记机构无权对当事人之间的不动产权属关系进行设定或变更。登记行为只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录，[23]登记机构没有就有关原因行为的事实作出真实性判断，更不能直接设定行政法上的权利和义务，从行政法上看，其被认为仅仅为一种行政确认行为。[24]
物权作为人与人之间对物的直接支配权，在商品交易过程中，其产生都以意思表示和公示为条件，“物权公示是物权权利人向世人公开表明其拥有物权以及第三人据以判断某人享有物权的标志；公信力无非是法律上建立某种公示手段公示的权利为真实权利的一种规则。”[25]公示方法一旦不存在，则物权制度也就不存在。即使当事人之间存在协议，但是该协议也只能在当事人之间生效，不能对抗善意第三人。[26]
不动产交易是市场经济中平等主体间公平互利的行为，本属私法范畴，之所以要国家公权力来介入，概因维护不动产交易秩序与权利人合法权益的需要，反之，非出此目的，公权力不得随意介入私权主体的交易关系。
而不动产登记的法律后果，是使相对人获得了不动产物权变动的真实性、合法性并且能够对抗善意第三人的有效证明，作为可诉的具体行政行为，体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。登记机构单方依法作出的受理、不受理、登记、不登记等决定，相对方无正当理由不得对抗或否认其效力，表现出其所具有的公定力。
公法关系，因为是团体与其成员的关系，所以团体与其成员的利益是相同的，即便权利义务处于对应的场合，权利也未必是为了权利人本人，而是为了保护相对方的利益，双方具有共同利害关系。不动产登记中，登记机构作为权力主体，其与相对方申请人的法律关系非对立存在，而是同向一致，即登记机构以维护社会公共利益为依托最终维护每一位包括申请人在内的市场主体的利益。
（四）不动产登记兼具民事行为与行政行为双重法律属性
不动产登记从广义来说应由债权合同，当事人申请登记以及登记机关做出登记三个部分构成。在行为属性层面，真正有讨论价值的是后两个部分的内容。
1、不动产登记存在两层法律逻辑演进架构。
（1）物权变动当事人向登记机构共同提出申请启动登记程序并限定范围。
共同申请为债权行为成立后双方当事之间达成关于物权变动合意的独立意思表示，此时物权变动之意思在当事人间依然为债法约束力。而此申请行为也是登记机关启动登记程序的前置条件，[27]该层次体现了不动产登记的私法和公法属性之法律事实的结合。
（2）登记机构于该意思表示限度内依职权作出具体行政行为。
登记机构基于登记申请，对双方物权变动法律关系依职权审查后依法确认，当事人提交的材料符合真实性审查的要求的，登记机构自应予以登记。不动产行政登记之结果使民事物权法律关系得以产生变更或消灭。[28]登记机构将物权变动的事实记载于登记簿上的行为使原本存于当事人间的内部就物权变动达成的债权约定，产生了外部对世公信力，从结果而言，影响到了民法物权关系的实现，从结果形成的原因而言，不动产登记对外变动物权的法律效力，无疑只能源于以国家公权保障的行政机关所作出的具体的行政确认行为。
这一层次具体体现出了不动产登记兼具民事行为与行政行为双重法律属性的特质。
三、登记机关的登记行为是民法上的事实行为
既然不动产买卖是债权合意，物权合意以及完成登记三种法律事实的结合，故此才需要讨论一个具体行政行为在一个民事法律事实中的地位，也就是作为行政行为的不动产登记，在民事法律关系中的地位。
（一）民事事实行为的构成要素理论
1、事实行为与法律行为的理论界分。
以行为作为中分线，在构成要件意义上的法律事实分为内外两个范畴，前者涵盖以法律行为、准法律行为、事实行为为主干的合法行为和以侵权行为为主干的违法行为，后者包括自然史是和纯粹人体事实，[29]即“行为”是事实行为的基本要件。
2、事实行为同样须以行为意思为要素。
事实行为中的“行为”并非人的所有行动，只有包含行为意思之行为，才属此理论讨论的范围。
3、事实行为以客观事实发生为必要。
事实行为将事实效果的原因设定为行为，并始终强调该因果关联。[30]故以人的行为来限定法律效果，[31]便成了事实行为和自然事实区别的关键。
4、事实行为只引起事实状态的变化。
事实行为仅仅引起事实状态的变化无疑为法律提供了确定法律效果的支撑点。在此前提下，只要具备行为意思这一最低层次的意思，事实行为就足以成立，至于行为人的表示意思或效果意思，并非规范要素，它们即便实然存在，但于事实行为毋宁为一种赘物，意思表示因此不为事实行为所容。[32]
事实行为由此可以定义为：产生特定事实效果，并因此导致法律效果法定化的行为；而其规范结构自可简化为：行为---事实效果---法律介人---法律效果。这是事实行为的基准，以至于“凡能归入事实行为的法律事实无出其右者。”[33]
（二）不动产登记在民事法律关系中只能是事实行为
在德国法的背景下，交付即直接占有一次性的彻底移转，它通常是存于物权合意之外的事实行为，但在出卖人一言不发地将买卖物交付给买受人的情形，交付又用来表达移转所有权的意思，其同时也是意思表示本身。[34]既然当事人双方有物权合意存在时，最后交付的动作可以理解为事实行为，那么登记机关所做之登记行为亦可理解为事实行为。
在法理逻辑上其符合一般事实行为的构成要件，唯有特殊之处在于此事实行为的法律效果没有归属于自己，但这并不影响其法律属性。
四、行政法上的公定力与民事权利推定力之释解
（一）我国不动产登记只能是“形式要件的实质审查”
不动产登记实质审查和形式审查的主要区别在于：登记机构工作人员是否有权对不动产物权变动的原因关系即负担行为进行审查。我国不动产登记机构并不审查房屋买卖合同、土地使用权抵押合同是否存在欺诈、胁迫等情形，即对物权变动原因不予以审查。这自然是由于我国法律并未赋予登记机构对于民事法律关系合法性的审查裁判权；同时考虑到登记效率，为防止公权力对当事人意思自治的不当干扰等，致登记机构难以对原因行为的真实合法性进行实质审查。[35]
所以就登记机关所承担的审查义务而言，更为确切地应界定为“形式要件的实质审查”。物权变动的原因行为是物权变动的决定因素，登记机构的登记审查只是发生在物权变动公示阶段的程序性审查，其难以对原因行为阶段行为人的意思表示进行有效的引导，[36]而对原因行为只作形式审查，并未将登记机构的意志渗透物权变动中。
故此, 不动产物权变动与其原因行为的区分原则是合理的, 登记都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的, 已经登记只是说明不动产的物权已发生转移或不能对抗第三人, 并不意味着不动产买卖合同本身无效。[37]
（二）公定力只能限于“形式要件的实质审查”范围之内
因登记机构实际上无权也无法审查权利的真实性，其行为的公定力理应受此限制，那么，登记的权利则有不受公定力约束被反证推翻的可能。故而，当我们在行政法意义上讨论登记机构的登记行为时，作为具体行政行为其具有公定力与推定力，这两者的范围仅限于其法定的应予审查之范围。而登记机构的登记行为同时具有民法上的法律效果，又必然在民事法律关系中产生《物权法》第十七条规定的民法上的推定力。[38]
所以我们在讨论公定力与推定力的矛盾时，亦不应忽略行政法与民法的区别。在民事法律关系之中，当异议一方提出了足以证明真正的权利状况与不动产登记簿的记载不一致的，便可推翻不动产登记簿上的记载。[39]而这个推翻并不一定是对原先登记行为的否定，只要无行政法上的效力瑕疵事由，当时登记机关所做之行为仍是合法有效的。至于登记机关对登记内容的修正，不应被看做对前一个错误的行政行为的更正，而应看作另一个新的更正登记行政行为。
由此可以说，只要对登记机关的登记行为的行政法价值和民法价值予以辨析之后，完全可以得出结论说，行政法上的公定力与民法上的推定力两者之间，并无真正的法理矛盾存在
（三）不动产登记公私法双重属性决定其救济程序的复合性
公法和私法划分的主要意义在于纠纷解决，确定某种法律关系的性质，进而判断其应当适用的诉讼程序、救济方法、救济手段、法院管辖等问题。[40]法律关系的利益状况、法规趣旨等因素在法律关系性质的判断中无容置疑都起着重要的作用。
不动产登记救济程序之所以无明确分野，概源于其复合属性。双方当事人共同申请登记、提交原因关系证明文件等材料，均为不动产登记民事属性的反映，此时存在欺诈、重大误解等意思表示瑕疵时，受损害方自得提起民事诉讼寻求救济。私人相互之间的权利既为私权，其最有力的捍卫者，首先并非作为第三者的国家。
而在登记机构决定受理与否以及后续的审查程序中，若损失的发生系源于申请人与登记机构之间的行政法律关系，涉及登记机构公权力行使的违法或不当，受损害方自得提起行政诉讼寻求救济，因为人民在公法上的权力得对身居当事人地位的国家机关主张；若损失的发生系源于一方民事主体与登记机构结合作用，应区分两者，分别针对不同侵权主体提起民事或行政诉讼，由某一审判庭一并审理的做法纯为解决争议的便捷迅速，而非源于法理推演的逻辑结果。[41]
物权公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式，凡物权的享有与变动，均须进行公示。公示的目的在于使人“知”。[42]而因对物权公示的信赖而有所作为者即使其表征与实质的权利不符，对于信赖该表征的人也无任何影响，便称为公信原则。公信原则，其目的在于使人“信”。[43]公示的意义在于使人们知道并产生信赖，基于此信赖而为之法律行为，应得到法律保护。
由此可以看出，仅从公示原则与公信原则的概念，便可以轻松得出物权公示的意义在于取得公信力的结论。作为不动产物权公示方式的登记，其意义往往在实践中超出公信力的范围，而涉及行政法上的意义。
理解不动产物权登记问题的巧妙就在于将整个过程中的行政行为和民事行为精细的剥离：属于民事行为的有形成债权合意，基于债权合意形成物权合意，登记机关的登记；属于行政行为的是登记机关基于当事人申请做出登记行为。其中，物权合意外化成的登记申请行为，既是民法意义上对债权合意的履行又是行政法意义上依申请行政行为的前置程序；而登记机关的登记行为既是具体行政行为，又民法意义上的事实行为。
由此可见，民法意义是贯穿全程的，所涉及之行政法律关系，亦是为民法服务。故可言，矿业权物权公示的意义就在于取得公信力。
[1] 《矿产资源法》第六条：“已取得采矿权的矿山企业，因企业合并、分立，与他人合资、合作经营，或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形而需要变更采矿权主体的，经依法批准可以将采矿权转让他人。”
[2] 《探矿权采矿权转让管理办法》第10条：“申请转让探矿权、采矿权的，审批管理机关应当自收到转让申请之日起40日内，作出准予转让或者不准转让的决定，并通知转让人和受让人。准予转让的，转让人和受让人应当自收到批准转让通知之日起60日内，到原发证机关办理变更登记手续；受让人按照国家规定缴纳有关费用后，领取勘查许可证或者采矿许可证，成为探矿权人或者采矿权人。批准转让的，转让合同自批准之日起生效。不准转让的，审批管理机关应当说明理由。”
[3] 参见吴光荣：《行政审批对合同效力的影响：理论与实践》，来源：《法学家》2013年第1期。
[4] 参见王利明：《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年版。
[5] 参见丁宇翔：《不动产错误登记司法救济中民事诉讼与行政诉讼之博弈——以诉讼程序选择规则的设计为中心》，载《民事审判指导与参考》第60辑（2015年）。
[6] 比如最高法院姜强法官在《物权法司法解释：理念与实践的互动，秩序与效率的共赢》一文中的论述，以及最高人民法院民一庭庭长程新文对新司法解释进的解读（参考网址：http://btgyfy.chinacourt.org/article/detail/2016/02/id/1809854.shtml）。
[7] 李显东，张文可：《区分预约与本约物债两分缔约责任之困境——对第六条适用的法理诠释》，中国国土资源经济，2015年09期。
[8] 米 健：《物权抽象原则的法理探源与现实斟酌》，载《比较法研究》2001年第2期。
[9] 李显东，张文可：《区分预约与本约物债两分缔约责任之困境——对第六条适用的法理诠释》，中国国土资源经济，2015年09期。
[10] 葛云松：《物权行为理论研究》，《中外法学》2004年第6期总24期。
[11] 孙宪忠：《德国民法对中国制定物权法的借鉴作用》，载《中外法学》， 1997年第2期，第 97-99页。
[12] 李显东，张文可：《区分预约与本约物债两分缔约责任之困境——对第六条适用的法理诠释》，中国国土资源经济，2015年09期。
[13] 《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
[14] 上文提到的我国《矿产资源法》第六条“经依法批准可以将采矿权转让他人”中的“转让”可以理解为物权行为，《探矿权采矿权转让管理办法》第10条第二款“转让合同自批准之日起生效”中的“转让合同”可以理解为物权合同。
[15] 详见李显冬，张文可：《区分预约与本约物债两分释解缔约责任之困境——对第六条适用的法理诠释》，预约合同肇始于《拿破仑民法典》，旨在弥补要物契约的弊端。在现实交易活动中，当事人往往因为种种原因而导致其合意游离于法律之外，对于合意的反悔或是自食其言，在当时的立法立中难以得到法律救济，致使守信方的权益得不到法律保护，致可期待利益落空。因我国没有承认物权合同，将预约比作德国法中的债权合同，将本约比作德国法上的物权合同，对于解决如何才能真正保护守信方的利益的问题是很有建设性的解释方式。
[16] 李显冬、张文可：《区分预约与本约物债两分缔约责任之困境——对第六条适用的法理诠释》，中国国土资源经济，2015年09期。
[17] 邓张伟：《论我国中不动产登记行为的性质》，《商业时代》2014年04期。
[18]邓张伟：《论我国中不动产登记行为的性质》，《商业时代》2014年04期。
[19] 陈华彬著：《民法总论》，中国法制出版社，2011年，第22页。
[20] 《李克强：让市场“法无禁止即可为” 让政府“法无授权不可为”》，载人民网：http://bj.people.com.cn/n/2014/0313/c233086-20767326.html，访问日期：2014年03月13日11:30。
[21] 参见董娟、李玉杰：《不动产登记效力研究》，《天津大学学报(社会科学版)》1999年02期。
[22] 于柏华：《“公私法混合”、“公法私法化”与“私法公法化”辨析》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第01期。
[23] 杨盛秋：《我国不动产统一登记制度的行政法视角》，来源： http://www.fawuzaixian.com/news/info/136542.html，访问日期：2015年3月10日。
[24] 刘德生：《对不动产登记行政行为的司法审查》，来源：中国法院网www.chinacourt.org/ artic...53.shtml/ 2008-07-23 15:27:06。
[25] 高富平：《物权公示与公信力原则新论》，《华东政法学院学报》2001年05期 。
[27] 登记属于行政确认，是依申请的具体行政行为，行政相对人的申请是整个行政程序的一部分，故其有公法属性。
[28] 虽是行政机关做出的具体行政行为，但这个行为因其产生的民事法律后果而具有了民事行为的特点，属于民法上的事实行为。故其具有民事行为属性，而为何称其“事实行为”，在文章的第三部分会具体分析。
[29] 常鹏翱：《事实行为的基础规范》，《法学研究》2010年01期。
[30]常鹏翱：《事实行为的基础规范》，《法学研究》2010年01期。
[31] 参见[德]迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第670页。
[32] 常鹏翱：《事实行为的基础规范》，《法学研究》2010年01期。
[33] 常鹏翱：《事实行为的基础规范》，《法学研究》2010年01期。
[34] 常鹏翱：《事实行为的基础规范》，《法学研究》2010年01期。
[35] 参见杨宏云、孙春雷：《形式审查还是实质审查——不动产物权登记审查的解析及完善》，《学术界》2008年第5期。
[36] 车昱：《建立我国不动产物权变动法定公证制度的法理思考》，《中国司法》2005年12期 。文中提到的对于公证制度的思考，不属于本文研究范围，在此不作详细介绍。
[37] 彭支援：《不动产物权变动与其原因行为的区分原则——兼论对我国不动产登记的效力借鉴》，《商业研究》2004年11期。
[38] 《物权法》第十七条规定了推定力的涵义：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
[39] 参见邓张伟：《论我国《物权法》中不动产登记行为的性质》，《商业时代》2014年04期。
[40] 参见梅夏英：《当代财产权的公法与私法定位分析》，《经济法论丛》2001年01期。
[41] 2月23日，最高人民法院发布《最高人民法院关于适用物权法>若干问题的解释（一）》。最高人民法院民一庭庭长程新文分13个方面对司法解释相关内容进行了解读。他谈到：“不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。也就是说，当事人之间或第三人对被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系产生争议，此争议实质上存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，故应当通过民事诉讼程序加以解决。因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等违反法定程序，而在当事人与登记机构之间产生的纠纷，如果登记机构对应予登记的事项不予登记或对于错误的登记不予更正，当事人可以提起行政诉讼。”
[42] 梁慧星，陈华彬：《物权法》（第五版），法律出版社，第85页。
[43] 梁慧星，陈华彬：《物权法》（第五版），法律出版社，第85页。
